二手房买家征信有问题垫资合同违约如何处理二手房交易过程中导致买方违约的因素-文书网

　　对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：

　　(1)双方能够协商确定的，从其约定

　　；(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：

　　a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。

　　b、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。

　　二手房交易过程中导致买方违约的因素

　　可以归纳为以下四种情况:第一种:买受人因无支付能力而反悔房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后，因经济状况恶化或后续无力支付房价款，导致买受人无法支付合同约定的房价款，导致违约。

　　第二种:以出卖人房屋质量存在缺陷为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，二手房使用了一定年限，是装修过的，所以或多或少会存在一些质量缺陷。如果买受人认为出卖人在出售房屋时故意隐瞒房屋质量缺陷或者房屋是违法建造的，则可能导致买卖纠纷。

　　第三种:交易在房屋转让前或转让过程中受到限制，导致买受人权利未实现，要求解除合同并赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买受人领取房屋期间，如果出卖人故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在办理过户手续过程中由于出卖人的原因导致房屋买卖交易无法继续进行，即使买受人已支付首付款并实际入住，只要该房屋未完成过户登记，买受人的利益就不能受到法律保护。

　　第四，由于贷款政策的变化，买方无法买房。二手房市场的贷款政策从银行提高首付和利率开始，然后严格限制二手房销售贷款等。买方贷款申请因政策变更失败，构成违约。

　　卖二手房买家垫资需要注意哪些问题

　　由于卖家的房产还在抵押当中，需要还清尾款才能解押，但是卖家手上资金不足，不能还清贷款，那么在出售此套房产时，中介方就会采取让买家支付首付，给卖家进行还贷解押的方式；此种方式也是目前行业普遍做法。进行解押后，买家才能进行贷款申请，贷款审批通过后就可以进行过户手续。

　　其实这期间最主要的风险往往在买家帮卖家还清贷款后出现：一是业主对价格反悔，二是业主恶意诈骗，若出现这两种不履约的行为，双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理。

　　这就需要在购房合同中进行详细的约定，约定好具体的违约责任才行。

　　这期间还有几个关键点需要注意，如支付首付款后进行还贷、办理贷款、办理网签，最后过户等时间点都需要额外注意。可能会遇到之后业主不配合办理剩余手续、买方要申请银行贷款购房，银行不同意贷等问题。

　　法律依据

　　《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。