房地产企业所得税处理的几个误区,房地产企业所得税税负率-文书网

　　（一）核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。（二）隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会曝光。

　　房地产企业所得税税负率

　　企业所得税负担率=应纳所得税额÷销售收入×100%。

　　税负是指实际应计缴的税款占相对应的应税销售收入的比例。

　　税负可以单指增值税税负、所得税税负、营业税税负等。

　　也可以把所有本年度上交的所有税款加总计算一个总体税负。

　　房地产企业应该如何预缴企业所得税

　　首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

　　房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

　　其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全部。

　　再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第四行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。

　　法律依据

　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指出，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。