买卖不破租赁四种例外是什么自有住房买卖不破租赁四种例外是什么-文书网

　　买卖不破租赁四种例外是：

　　1、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。查封主要包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。

　　2、动产租赁的限制适用。从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则不适用于动产租赁。

　　3、破产财产处理过程中的限制适用。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚没有履行完毕的，在破产财产处理过程中，通常限制适用“买卖不破租赁”原则。

　　4、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。如果抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　买卖不破租赁的适用瑕疵情形

　　1、是否仅仅适用于买卖。

　　“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

　　2、买卖不破租赁与抵押权竞合。

　　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。

　　3、财产保全与租赁竞合。

　　财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。