情势变更原则帮助购房人退房,本案判决将给房地产市场中类似案件带来那些重大影响-文书网

　　首次判决认定国十条房贷政策调整属于情势变更支持购房人退房的法律影响.海淀法院在2010年7月29日判决审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉，这是“新国十条”颁布后，本市法院对涉及市新政第三套房买卖纠纷。

　　本案判决将给房地产市场中类似案件带来那些重大影响

本案的判决无疑具有重大标杆意义，在今年国十条、京十二条以及三部委进一步明确“认房又认贷”的政策后，大量的在政策出台前签订的商品房、二手房买卖合同如何继续履行成为了悬念。特别是新政重点调控的投资性购房群体，如外地人在京购房、二套房、三套房等。根据我国法律，依法生效的合同应当严格按照合同履行，但是如果出现法定事由或者当事人协商一致的可以变更或者解除。因此在一系列房产新政出台后，以什么法定事由解除这些购房合同也成了关注的焦点。2009年刚颁布的《合同法解释二》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这就第一次将情势变更原则引入了我国法律。与其他退房理由相比，情势变更原则的适用范围更广，而且法律依据的法律效力更强。无论是从开发商手里购买新房、期房等商品房还是购买存量房(二手房)，如果在房屋买卖合同签订后，出现“国十条”、“京十二条”这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑都可以依此来获得合理的解决。由于情势变更对于合同解除后当事人的保护更为有利，因此在《合同法解释(二)》出台后短短半年时间，我国法院就受理了大量的情事变更解除或者变更合同的案件。而笔者作为律师，也曾在去年代理了一起由于国家政策变动导致的买卖合同无法继续履行而解除合同的案件，北京地方法院判决该合同解除并互不承担违约责任。对于“国十条”、“京十二条”政策下现房、期房、二手房买卖合同是否能依据情势变更原则变更或解除无疑具有很强的参考价值。毫无疑问的是，海淀区法院就是应用了这个情势变更原则作出了解除合同的判决。但是，按照北京市高级法院的文件，适用本原则是需要报高级法院核准的。如果法院作出判决，应当可以认为这个判决的法律依据得到了北京市高级法院的认可，应当说，今后的类似案件也将援用这个法律依据得到解除。这无疑是具有对房屋买卖双方都是具有重大影响的，无疑是陷入目前大量新政出台后陷入买房尴尬境地的买房人的绝对利好消息。反之也将给二手房房主，特别是商品房开发商代来退房量锐增的可能。

　　本判决出台前此类案件大都以什么方式

结案由于情势变更原则2009年刚刚确立，因此此前，法院采取调解或者驳回原告诉讼请求的方式来解决这类案件。或者依据民法的公平原则来作出判决，但是在法律界，这类判决一直存在争议，情势变更原则的最终确立无疑弥补了这个立法的空白。其实，《合同法》在上世纪九十年代制定之初，就试图对这个问题做出一个合理的规定。因为，在市场经济运行过程中，由于商品经济本身所具有的不确定和不稳定性，市场环境经常会发生变化，国家采取宏观调控将是必然选择。但是，由于当时我国市场经济还没有融入到国际经济体系中，对于市场变化对于合同履行的影响的认识还非常局限，因此并没有对此做出明确的约定，这无疑是《合同法》这部市场经济基础法律的一大遗憾。但是《合同法》颁布后，随着我国经济的飞速发展，特别是加入世贸组织后，我国经济与世界经济动向息息相关。金融危机、政策调控这些影响合同继续履行的情况经常发生，而按照原合同继续履行则显然无法体现公平原则。根据律师此前接触的类似退房案例，在此前的政策调控导致合同履行障碍的诉讼和仲裁案件中，法院经常采取的是以调解方式结案的策略。而对于调解不成的案件，由于没有明确的法律依据，法院的判决可谓千差万别，而大多只有无奈的确认合同继续履行的。如果没有充足的证据，鲜有判令合同变更或者解除的案件。当然，这对于在市场经济日渐活跃，市场形势变化莫测的情况下保护当事人的合法权益是极为不利和不公的。

　　法律依据

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。