借名买房怎么要求过户的借名买房认定依据是什么-文书网

　　借名买房要求过户如果借名登记约定，借名人可以按照合同的约定要求出名人办理房屋的所有权的转移登记，但是如果房屋的出名人的债权人不能办理转移的登记，借名人也不能办理房屋所有权的转移。借名买房指的是当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的现象。

　　借名买房认定依据是什么

　　1、存在借名买卖协议

　　借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权，可提起合同之诉。审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。

　　2、“借名人”为实际出资人并履行了相应出资

　　大多数借名买卖关系中，“出名人”只负责付出“名义”，实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，但在审判实践中，“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。

　　3、房屋由借名人实际控制使用

　　对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购房的目的主要是居住，而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购房的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中，“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益，也是认定借名关系成立的重要基本要件。

　　4、重视其他生活常识类辅助性要件

　　以下事实虽不如上述要件基础，但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有；二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付；三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间；四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯；五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。

　　借名买房存在的风险

　　借名买房在实践中屡见不鲜，借名买房对借名人和被借名人都存在风险。借名人是实际产权人，但是在房产证上没有署名，房屋所有权人是被借名人。

　　对借名人而言，如果被借名人不承认借名购房的事实，或者借名所购的房屋在被借名人的名下可以作为其夫妻共同财产被分割，或者被借名人死亡，房屋作为其遗产被继承，被借名人私下给该房屋设置抵押权等等其他情形，对借名人来说都是隐藏的风险。

　　对被借名人而言，被借名人在借名人不按时还贷时，会陷入债务纠纷，而且其自身信用会产生不良记录，对今后自己办理贷款、申办信用卡等都会有影响。

　　提醒借名买房的双方当事人一定要对借名买房的风险有清晰的认识并且能够作出防范措施，有必要可以委托专业的律师代理，以免日后发生不必要的纠纷。

　　法律依据

　　《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

　　第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。